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Thématique : le choix entre la société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés


Le choix de l’imposition de la SCI peut se faire lors de la création ou en cours de vie de la Société


Si la SCI est à l’impôt sur le revenu (IR), ce sont les associés qui sont redevables de l’impôt et des prélèvement sociaux. La SCI est dite transparente.

L’assiette d’imposition sont les revenus fonciers de la SCI. Ils se composent des revenus locatifs moins les charges, intérêts d’emprunts et certains travaux déductibles.

Lors de la cession du bien immobilier les règles de taxation sur les plus-values sont celles des particuliers. On appliquera alors un abattement pour durée de détention. On obtient un abattement global au bout de 22 ans pour la taxation sur les plus-values et 30 ans pour les prélèvements sociaux.


Lorsque la SCI est à l’impôt sur les sociétés (IS), c’est par définition la société qui acquitte l’imposition. L’assiette pour son calcul est la somme des revenus locatifs dont seront déduits les charges, les intérêts d’emprunts, les travaux et l’amortissement du bien immobilier par éléments qui pourra s’étaler sur une durée pouvant aller jusqu’à 20 ou 40 ans. L’amortissement permet de réduire l’assiette d’imposition de manière drastique.

Lors de la cession du bien immobilier, le calcul de la taxation sur la plus-value se base sur la différence entre le prix de vente moins la valeur comptable du bien (celle-ci tient compte des amortissements). Les règles applicables sont celles des plus-values professionnelles.


Avant de créer une SCI et choisir les règles fiscales applicables, il est donc bon de pouvoir établir un comparatif pour faire le bon choix.




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